初期費用の各料金項目をご説明いたします。
初期費用
初期費用とは、部屋を借りる契約をする時に必要になる費用のことです。
一般的には、「敷金」「礼金」「保証会社の保証料」「火災保険料・家財保険料」「仲介手数料」「1ヶ月分の前家賃」「日割家賃」「管理費」これらすべてを合計した金額の事とされています。ここに「鍵交換費用」や「クリーニング代」などがプラスされるケースもあります。
契約に必要なお金なので、お部屋の契約前には支払いを済ませる必要があります。
振込みが基本ですが、弊社ではクレジットカードで分割で支払うことができますので、初月のお支払を抑えてのご入居も可能です。
それでは、ここで出てきた各費用について説明してゆきます。
敷金・礼金
敷金礼金とは
敷金・礼金は、家賃○ヶ月といった表記が多いものです。
敷金は、担保代わりの預け金で、入居者が家賃を滞納した際や退去する際の原状回復費用に充てるものです。
退去時に余れば返金されます。 これに対して礼金は、家主に謝礼として支払うお金なので返金はされません。
敷金・礼金がゼロの物件があるのはなぜ
敷金や礼金がないことで、初期費用が少なくなるため、貸主は通常よりも借り手を見つけやすくなります。 そのため、空室を防ぐために敷金・礼金をなしとしている物件は少なくありません。 礼金は、本来謝礼の意味を持っているため、貸主の判断で不要とするケースも多いです。
なお、敷金が無い場合は、退去時にクリーニング費や修繕費などで大きな金額を請求されることになるので注意が必要です。また、敷金・礼金をゼロにする代わりに、短期解約違約金が設定されている、退去時の鍵の交換費用・部屋のクリーニング代が請求されることがはじめからルールとなっている、相場より家賃が高めに設定されているなどの可能性がある点も注意を要します。
敷金・礼金の取扱いは地域によって異なる
西日本では、敷金の代わりに「保証金」という名称が使用されることがありますが、主な役割は敷金とほとんど変わりません。また、敷引きという名称が使用されることもあり、こちらは「あらかじめ差し引かれることが決まっているお金」です。敷引きは、退去時にはなりますが、東日本の礼金と同じような意味を持っていると考えて問題ありません。たとえば、「保証金3ヶ月分・敷引き1ヶ月分」となっている場合には、退去時には保証金2ヶ月分から原状回復費用を差し引いたお金が返ってくることとなります。
保証会社の保証料
保証会社とは「入居者が家賃を滞納してしまった時に、入居者に代わって一時的に立替える会社」のことです。一時的なので、立て替えをしてもらった場合は相当額を保証会社に支払わなければなりません。
つまり連帯保証人の役割になります。従来は連帯保証人を起用することが一般的でした。しかし近年では「連帯保証人をお願いできるような人が周囲にいない」、「連帯保証人という響きからそれ自体を怖がって受け手がなかなかいなくなってきた」など、物件を借りる際に困る人も増えてきています。このような経緯で、保証会社の加入を必須とすることで、連帯保証人を不要にしているのです。現在では多くの物件で「保証会社加入必須」という条件になっています。
「連帯保証人を親族等にお願いできるので、保証会社委託料を払いたくないので加入したくない」ということは、できるのでしょうか。これは、大家さんの考えによります。なかには認めてくれる大家さんもいるかもしれませんが、そうでない場合も多く、「保証会社に入りたくない」と主張してしまうと大家さんの心象に関わったりもしますのであまりおすすめできません。
火災保険・家財保険
火災保険・家財保険は、法的には任意加入です。しかし、実際には保険加入を契約の必須条件としていることがほとんどです。保険に入らない住人がいるというのは、貸主だけでなく他の住人にも不安材料になるからです。
仲介手数料
仲介手数料とは、物件を紹介した不動産会社へ支払うお金です。お客様のご希望をお聞きする、お部屋を探す、内見の手配をする、一緒に内見に行く、元付業者との調整を行う、契約書類を作成する、契約、鍵渡しなどの業務に対する報酬となります。ただし、契約の際に発生する料金ですので、契約に至らなければ支払う必要はありません。
管理費・共益費
管理費と共益費、言葉の意味は少々違いますが、実際はその二つをしっかりと使い分けていない場合が多々あります。
「アパートやマンションなどの共有部分の維持管理・清掃のためにそれぞれが負担するお金」のことです。１ヶ月あたりの料金として、家賃と共に支払います。
フリーレント
入居開始から一定期間、家賃が無料になる契約制度の事です。初期費用が抑えられるので、入居しやすくなるため入居者のメリットとなります。なお、入居者が付きやすいという大家さん側へのメリットもあります。
ただし、フリーレント物件の場合「短期解約違約金」という、一定の期間内に退去してしまうと違約金が発生する契約になっていることがほとんどですので、この点は注意しなければなりません。
鍵交換代
鍵交換のタイミングとしては、「退去の際」「入居の際」の２種類ありますが、退去の際では実際に鍵交換が行われたかどうかを新入居者が知るすべがないことから、入居の際の鍵交換が一般的です。鍵交換代の負担を誰がするのかということに関しては、国交省のガイドラインでは「鍵交換は原則として貸主が行う」となっていますが、不動産賃貸業界で古くから続いている慣習により、借主が負担することがほとんどです。鍵交換をしていなければ、前の入居者が合鍵を持っている可能性、クリーニング等の業者が合鍵を作った可能性などがあり、非常に不安になってしまします。この様な事のないように、安心料として考えられているといえます。
入居時のクリーニング代
賃貸物件において、物件の管理会社は外部に清掃を依頼することがほとんどです。その清掃にかかる費用をクリーニング代と呼んでいます。
退去時にクリーニングをして、敷金から差し引くという場合と、入居時にクリーニング代を請求するという場合が考えられます。入居時に支払うのは、退去時の費用トラブルを避けるためや敷金の代わり（敷金をなくすため）などの理由が考えられます。なお、このようなことから、入居時にクリーニング代を支払うケースでは、退去時にクリーニング代は請求されないというのが一般的です。